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Der Hotelwert, und wann man investieren sollte

Der Hotelwert, und wann
nnan investieren sollte

Autor: Thomas Reisenzahn

Der Wert der eigenen Hotelimmobilie wird von den Hoteliers
häufig überschätzt. Sie neigen dazu, die erzielten Transaktionssummen von alpinen Wohn- und Freizeitimmobilien für die
Wertschätzung heranzuziehen. Angesichts steigender Investitionen
und stagnierender Preise, die realistischerweise erzielt werden
können, geht es nicht darum, immer mehr Leistungen anzubieten,
sondern weniger, dafür bessere.Ein FaktencheckDie Bettenzahl stieg zwischen 2008 und 2016 allein in der
4/5-Sterne-Hotellerie um 26 Prozent. Im selben Zeitraum erhöhten sich die Nächtigungen um 10 Prozent. Die Auslastung in
dieser Kategorie konnte nur geringfügig um knapp 2 Prozentpunkte auf 54,6 Prozent erhöht werden. 2016 hat sich der GOP
(Gross Operating Profit in % vom Betriebsergebnis, Umsatz –
betriebsbedingten Aufwand) gegenüber dem Vorjahr um einen
Prozentpunkt reduziert und liegt nun bei 22 Prozent. Obwohl es
2016 einen realen Umsatz-Zuwachs von 3,6 Prozent gab, kam es
im ersten Halbjahr 2017 zu einem Rückgang um 0,7 Prozent.
Die Preise von 2006 konnten bis dato nicht erzielt werden.
Gleichzeitig wuchs das Anlagevermögen deutlich an. Seit 2000
ist es um 149 Prozent (!) und der GOP nur um 45 Prozent
gestiegen. Mit anderen Worten: Der Tourismus hat in ein
Produkt investiert, für welches der Markt nicht mehr bereit ist,
das Gleiche wie vor einigen Jahren zu zahlen. Die erzielbaren
Zimmerpreise passen sich also an die niedrige Nachfrage an, und
die Investitionen waren zu teuer.Die Wertermittlung und der
Produktlebenszyklus eines HotelsEin Hotel durchläuft in seiner Geschichte die unterschiedlichsten
Phasen.Neuinvestition (Phase I)Es ist verständlich, dass – bedingt durch hohe Investitionslasten – im Bereich einer Neu- bzw. Erweiterungsinvestition eine
niedrige Kapitalrendite und ein niedriger operativer Cashflow
zu erwarten sind. In dieser Phase ist einerseits mit langsam
steigenden Umsätzen und andererseits in der Regel mit einem
hohen Kapitalbedarf sowie einer aufgrund der geringen Auslastung noch negativen Rendite zu rechnen. Die strategische
Positionierung, Differenzierung und Spezialisierung sollte bestmöglich in die Investition verankert werden.

Einführungsphase (Phase II)In dieser Phase machen Unternehmensführung, Gästeansprache
und Risikomanagement einen zentralen Bereich der Betriebsfestlegung aus. Die Eintrittsbarrieren sollten überwunden sein und die
Gästebedürfnisse bestmöglich befriedigt werden. Die festgelegte
Strategie gehört laufend adaptiert und verfeinert. Die Digitalisie-
rungsbereiche müssen perfekt aufeinander abgestimmt sein. Es
gilt schnell zu wachsen und Marktanteile zu gewinnen. Neue Abstimmungen im Produkt/Angebot sollten in dieser Phase durchgeführt werden. Bei zu geringer Nachfrage muss es sofort zu einer
Korrektur kommen. In der Einführungsphase sollte sich der Cashflow ins Positive drehen, die Kapitalrendite ist noch sehr gering.Blütephase(Phase IM)In der Blütephase wird erwartet, dass das Investment möglichst
hohe Erträge und Gewinne erwirtschaftet. In dieser Phase wird
man sich an hohen Deckungsbeiträgen und Renditen orientieren.
Die Umsätze steigen jetzt langsamer und Kostenrationalisierungen
sollten das operative Betriebsergebnis optimieren. Ein Hauptziel
der Reifephase ist es, den Cashflow zu maximieren, um dem
Unternehmen die Investitionskosten wieder zurückzubringen.
Dienstleistungen sollten gewisse Neuheitswerte zeigen und einen
„Relaunch” suggerieren. Zusätzliches Kapital für neue zukünftige
Erträge sollten aber noch nicht erschlossen werden. Gegen Ende
dieser Konsolidierungsphase ist der richtige Zeitpunkt gekommen,
neue Strategien für die nächste Phase, die Reininvestitionsphase,
vorzubereiten.Jetzt entscheidet sich, ob der Betrieb den nächsten Schritt
im Phasenzyklus setzen kann. Letztendlich sind die Preisdurchsetzung, die Auslastung und das Betriebsergebnis, also der wirtschaftliche Erfolg, der Maßstab für den Wert des Hotels.Innnnobilie und Hotelbetrieb bilden
eine untrennbare BewertungseinheitDie Bewertung von Hotels erfordert aber weitere branchenspezifische Kenntnisse. Besonders in den alpinen Hotspots in der
Ferienhotellerie werden Hotelimmobilien gerne mit Immobilien
zu Wohnzwecken verglichen, als Verkehrswerte von Transaktionen
zwischen Verkäufern und Käufern mit Wohnnutz-Widmungen.
Letztendlich hat aber das individuelle Betriebskonzept des
Hoteliers einen entscheidenden Einfluss auf den wirtschaftlichen
Erfolg und damit den Wert des Hotels. Die Hotelbewertung
sollte deshalb einen ganzheitlichen Ansatz zwischen Bewertung
der Hotelimmobilie und des Hotelbetriebes abbilden.

Der gesamte Bericht ist bei Thomas Reisenzahn unter t.reisenzahnßprodinqer.at anzuforndern.
PRODINGER TOURISMUSBERATUNG www.prodinger-tourismusberatung.at

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