Prodinger. Das geht.

Seit nunmehr einem Jahr begleiten uns steigende Inflationsraten. Lag der VPI im August 2021 noch bei 3,2%, so erreichte die Teuerung im Durchschnitt der Monate Jänner bis Juli 2022 bereits 7,21%. Dies lässt die von der Prodinger Beratungsgruppe schon seit einiger Zeit vorgeschlagene Aufwertungsmöglichkeit von Immobilien zunehmend dringlicher erscheinen.

Aufgrund der unternehmens- und steuerrechtlichen Vorschriften wird das Anlagevermögen in der Bilanz mit historischen (Anschaffungs- und Herstellungs-) Kosten angesetzt. Diese sind geringer als die Wiederbeschaffungskosten bei einer Ersatz- bzw. Neuinvestition. In der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgen die Abschreibungen aufgrund dieser historischen Kosten. „Dies wiederum führt dazu, dass die Besteuerung auf Basis nomineller Scheingewinne erfolgt“, kritisiert Roland Pfeffer, Geschäftsführer der Prodinger Steuerberatung in Zell am See. Bei Ersatzinvestitionen ist die Finanzkraft des Unternehmens geschwächt, da laufend eine zu hohe Steuerbemessungsgrundlage auf Basis historischer Anschaffungskosten ausgewiesen wird. „Die hohen Inflationsraten verstärken diesen nachteiligen Effekt. Parallel dazu führt das zu gering ausgewiesene Eigenkapital auch zu einer schlechteren Bonität, was wiederum zu höheren Kreditzinsen führt“, fasst Pfeffer die problematische Situation zusammen.

Die Möglichkeit einer steuerschonenden Aufwertung bedeutet nicht nur die Darstellung richtiger Werte, sondern verhindert auch die Scheingewinnbesteuerung. Italien hat mit dem Augustdekret aus 2020 die Grundlage für eine steuerfreie Aufwertung von Immobilien geschaffen. Eine entsprechende Regelung in Österreich würde sicherstellen, dass dieser aktuell bestehende Wettbewerbsnachteil gegenüber anderen Regionen beseitigt wird.

Anbei werden die Auswirkungen anhand eines anonymisierten Beispiels dargestellt. Die Auswirkungen gehen in Variante 1 von den historisch niedrigen Inflationsraten aus. In Variante 2 werden die – aus unserer Sicht zu erwartenden – hohen Inflationsraten angesetzt. Der Einfachheit halber wurden keine Ab- und Aufzinsungen bzw. Barwertberechnungen dargestellt.

• Berechnungsgrundlage
• Variante 1
• Variante 2

Bei den zu erwartenden hohen Inflationsraten führen die stillen Lasten dazu, dass zum Wiederbeschaffungszeitpunkt eine um 303.000 Euro höhere Körperschaftsteuer (Basis historische Kosten) anfällt. Dies führt zu einem höheren Eigenkapitalerfordernis für die Investition im Ausmaß von ca. 5%.

Um die Finanzierungslücke abzumildern, die aus der Besteuerung der Scheingewinne entsteht, schlagen wir eine steuerschonende Aufwertungsmöglichkeit von Immobilien vor. „Im Zuge der aktuellen Diskussion einer Besteuerung von „Übergewinnen“ darf auch die jahrzehntelang durchgeführte Besteuerung von Scheingewinnen nicht unberücksichtigt bleiben“, mahnt Pfeffer abschließend.

Prodinger Beratungsgruppe
Thomas Reisenzahn
+43 1 890 730 9
t.reisenzahn@prodinger.at

Die Prodinger Beratungsgruppe hat die 4/5-Sterne-Häuser im Bereich der Ferienhotellerie einem Stresstest unterzogen (siehe Berechnungen). Untersucht wurden die Belastungen durch höhere Energie- und Rohstoffkosten, der Mitarbeitermangel sowie die steigende Inflation und Zinsen. Wie die Analyse zeigt, könnten die Teuerung, der stotternde Privatkonsum in den Bereichen Freizeit und Urlaub, der Mitarbeiterengpass und die hohen Energiekosten den Aufschwung des heimischen Tourismus in den kommenden Jahren empfindlich bremsen.

Aufgrund der gestiegenen Rohstoffpreise wird sich die Wareneinsatzquote um zwei Prozentpunkte, von 13 auf 15 Prozent der Gesamterlöse, erhöhen. Anziehen werden auch die Mitarbeiterkosten auf Grund der Verknappung am Mitarbeitermarkt und der zu erwartenden hohen Lohnabschlüsse.

Die Erholungsphase nach der Coronakrise war sehr kurz. Nunmehr wirken sich insbesondere die hohen Energiekosten gravierend auf die Branche aus. Das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit (EGT) wird 2022 noch ein Nullsummenspiel sein, da die höheren Energiekosten erst ab dem Herbst voll greifen. Für 2023 ist allerdings ein „Mehrfachschock“ zu befürchten, da all die Kostensteigerungen und der Zinsanstieg die Stressresistenz der Betriebe maximal herausfordern werden. In einem Betrachtungszeitraum bis Ende 2023 prognostiziert Prodinger eine Erhöhung der Energiekosten für Strom, Heizung und Warmwasser um insgesamt 360 Prozent. In diesem Wert ist bereits ein Einsparungspotential von zwölf Prozent des Verbrauchs einkalkuliert.

Die Dienstleistung im Tourismus verteuerte sich bereits in den letzten Jahren. Ein weiterer Kostenausgleich zulasten der Branche scheint nicht mehr möglich. Die europaweit hohe Inflation wird zu einem Rückgang der Kaufkraft der Gäste beitragen. Die Folgen dieser brisanten Lage: die Betriebe werden 2023 einen Verlust von elf Prozent bei ihrem EGT hinnehmen müssen. Das Ergebnis beinhaltet noch nicht die Steuern und Rücklagen.

Die historisch niedrigen Leitzinsen und damit auch die tiefen Kreditzinsen haben schon vielen Betrieben in den letzten Jahren geholfen. Aber es ist nur eine Frage der Zeit, bis sich die Refinanzierung selbst massiv verteuern wird.

Die Prodinger Gruppe hat die Berechnungen des Stresstests ohne staatliche Hilfen erstellt. Letztere werden allerdings für energieintensive Betriebe mit Sicherheit notwendig werden. 

Link zum Prodinger Fachartikel

Prodinger Tourismusberatung
Thomas Reisenzahn
Geschäftsführer
+43 1 890 730 9
t.reisenzahn@prodinger.at

Das schon länger bestehende Interesse an Hotel-Immobilien in alpinen Ferienregionen hat in jüngster Zeit nochmals zugenommen. Ausschlaggebend für den unübersehbaren Trend sind der gerade in Pandemiezeiten stark ausgeprägte Wunsch nach Immobiliensicherheit und die erhofften guten Renditen.

Tatsächlich ist die Ferienhotellerie im Vergleich zur Stadthotellerie bisher recht gut aus der Corona-Krise gekommen. Insbesondere die letzten Wintermonate haben gezeigt, dass Buchungen und die Performance wieder anspringen. Wie Marktbeobachter feststellen gibt es eine „Flucht von Investoren aus der Stadt“, was eine größere Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten in Berghotels ausgelöst hat. Immer mehr Projektentwickler sehen hingegen noch länger keinen Spielraum für Wachstum im urbanen Raum, weshalb sie verstärkt nach Potenzialen in den Alpen Ausschau halten. 

Richtungsweisende Branchenveranstaltung am 19. Mai in Kitzbühel

Experten der Firma Prodinger, die rund 500 Hotelbetriebe in den Bereichen Steuerberatung, Tourismusberatung und Wirtschaftsberatung betreuen, weisen darauf hin, dass es der Ferienhotellerie noch länger deutlich besser gehen wird als den Stadtbetrieben. In der Realität sind aber geeignete Betriebe und Top-Lagen in den führenden Ferienregionen rar gesät.

Beim „Prodinger Summit“ am 19. Mai in Kitzbühel treffen einander Privat- und Konzernhoteliers, Immobilienexperten, Steuerfachleute, Hotelarchitekten und CEOs internationaler Hotelgruppen, um sich über die jüngsten Trends und Zukunftsperspektiven der alpinen Ferienhotellerie auszutauschen. Zur Sprache kommen werden auch neue Beherbergungsformen wie Tiny-Houses, Baumhotels und Glamping. All diese Varianten sind im Aufwind und erfreuen sich einer regen Nachfrage. Beim Prodinger-Summit werden die Fallstricke solcher Angebote durchleuchtet. Auch die „Hassliebe zu Investorenmodellen“ - wobei letztere zwischen Finanzierungsalternative und groben Raumordnungsbedenken pendeln - steht auf der Agenda dieser Pionier-Veranstaltung. Preissteigerungen bei Stahl, Bauholz und Dämmstoffen und die Engpässe bei Baumaterialien machen Neu- und Umbaumaßnahmen teuer. Beim Prodinger-Summit verraten Insider, wie trotzdem gute Lösungen für künftige Vorhaben gefunden werden können.

Folgende Referenten haben bereits bestätigt:

• Jörg Thomas Böckeler, Dorint Hotels & Resorts
• Gerhard Brix, Alps Resorts
• DI Andreas Falch, Ingenieurkonsulent für Raumplanung und Raumordnung
• Susanne Friedrich, Deutsche Hospitality
• Marco Höglinger, Awayo
• Ike Ikrath, Hotel Haus Hirt
• Markus Lück, 12.18. Hotel Collection
• Alexandra Mossakowski, INTEGRAL Markt- und Meinungsforschungsges.m.b.H
• Johannes Schopf, Baumhotel Kopfing
• Mag. Josef Schwaiger, Eder Hotels
• Dr. Harald Vill, Vill Partner Rechtsanwälte
• Florian Werner, Arlberg Hospiz Hotel
• Alexander Winter, Arcona Hotels & Resorts

Moderation: Tarek Leitner, ORF 

Zeit und Ort:

Der „Prodinger Summit“ geht am Donnerstag, 19. Mai 2022, von 10.00 bis 16.30 Uhr über die Bühne. Ort der Veranstaltung ist das Hotel Rasmushof, Hermann Reisch Weg 15, 6370 Kitzbühel.

Link zum Aviso

Thomas Reisenzahn
+43 6542 736 61-1544
t.reisenzahn@prodinger.at