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“Chaletdörfer? Reden wir doch lieber über leistbares Wohnen!”

“Ma g. Stefan Rohrmoser (53) ist Akade misch geprüfter Tourismuskaufmann, Betriebsökonom und Steuerberater.Vor Kurzem machte er sich als Tourismusberater mit Spezialthema Immobilien selbstständig und berät seither Klienten in Tirol, Salzburg, Wien, Oberösterreich, Kärnten und der Steiermark. Zusätzlich ist der Viehhofner Geschä ftsführer von „Alpen Parks The Tourism Company“ und Konsulent der Prodinger-Gruppe, der er viele Jahre lang als Geschäftsführer vorstand.„Chaletdörfer“ ist DAS Schlagwort, über das in der Region seit Wochen emotional heiß debattiert wird. Was sagen Sie zu dieser Diskussion. Sind Chaletdörfer wirklich nur schlecht?Stefan Rohrmoser: „Ich sehe es nicht so, dass sie NUR schlecht sind. Ich komme aus dem Tourismus und weiß sehr wohl, dass es vom Touristischen her eine hohe – und immer weiter wachsende – Nachfrage nach Chaletdörfern gibt. Die Leute wollen individuell urlauben: abseits der Masse, in ruhiger Lage, mit qualitativ hochwertiger Ausstattung. Chaletdörfer sind das Angebot, das diese Marktlücke genau füllt, und wir wollen ja Gäste aus d em Ausland im Pinzgau haben! Womit ich ein massives Problem habe ist, wenn durch Chaletdörfer Zweitwohnsitze entstehen. Und wenn die Menschen in der Region das Gefühl bekommen, dass man mit Geld alles haben kann, ihnen alles wegnehmen kann. Dass Geld quasi die Welt regiert. Und ich habe ein Problem damit, wenn mit Nachhaltigkeit geworben, gleichzeitig aber die grüne Wiese verbaut wird. Das ist komplett daneben!Purer Unfug! Natürlich: Chaletdörfer benötigen die meisten Bodenreserven, daher sind sie sicher besonders kritisch zu sehen. Betrachten wir aber einmal die andere Seite der Medaille, nämlich die wirtschaftliche: Gerade im Oberpinzgau sind Handwerksunternehmen berechtigt i n Sorge, wie es betrieblich weitergeht, wenn diesen Projekten ein Riegel vorge-schoben wird. Ich glaube man darf nicht zu einseitig an dieses ema herangehen: Die Sichtweise, dass gewisse Bauträger alles bekämen und ein Einheimischer nicht einmal die Baubewilligung für eine Spielhütte im Garten, so wie es auch in der ORF-Sendung, Am Schauplatz‘ skizziert wurde, stimmt einfach nicht.Sie ist schlichtweg falsch! Kein Wunder, dass die Volksseele bei so einer Darstellung überkocht. “Was braucht diese Diskussion Ihrer Meinung nach?Stefan Rohrmoser: „In dieser Debatte herrscht eine Begriffsverwirrung, d ie ihresgleichen sucht. Chaletdörfer, Aparthotels, Zweitwohnsitze – allesw i rd vermischt. Es wird diskutiert, dabei redet jeder über etwas vollkommen anderes – ich denke, das ist das Hauptproblem. Warum wird das ema, Leistbares Wohnen’ plötzlich mit touristischen Belangen verknüpft? Das hat doch gar nichts miteinander zu tun! Oder Hotelprojekte, die alte, in die Jahre gekommene Häuser in zentraler Lage durch neue ersetzen und wenig Platzbedarf haben – die kann man doch nicht mit Chaletdörfern vergleichen und verteufeln! Wenn die Begrifflichkeiten einmal klar definiert sind, dann kann man schauen, was will man in der Region haben und was nicht. Dabei ist wichtig, alle Seiten zu sehen und zuzulassen.Nur negative Extrembeispiele wie das Luxusprojekt am Pass urn heranzuziehen, macht überhaupt keinen Sinn. Die Welt ist nicht bloß Schwarz und Weiß. “Ein Hauptkritikpunkt der Volksseel e an Chaletdörfern ist, dass sie die Bauland- und Wohnungspreise in der Region in die Höhe treiben… S tefan Rohrmoser: „Die Leute haben das Gefühl:, Die Ausländer nehmen uns unseren Grund und Boden weg, und wir k önnen uns nichts mehr leisten! Ausverkauf der Heimat! ’. Diese Gedanken sind ja durchaus berechtigt, aber ich glaube, d iese Diskussion muss auf ganz anderer Schiene geführt werden. Es muss mehr über leistbares Wohnen geredet werden, ü ber die Behördenauflagen, die jährlich massiv steigen und die das Bauen für Einheimische so teuer machen. Reden w ir doch darüber! Oder reden wir darüber, dass Gemeinden sehr wohl die Möglichkeit haben, bei Umwidmungen e rschwingliche Grundstücke für Einheimische sicherzustellen. Reden wir davon, dass im Glemmtal vor 15 Jahren überall G asleitungen gelegt wurden und dort seit zirka zwei Jahren Gasheizungen in Neubauten verboten sind und nur noch t euere Anlagen eingebaut werden dürfen.Oder dass man als Bauherr Stellplätze vorsehen muss, egal ob man ein Auto hat oder nicht. Es gibt so vieles, wo der Gesetzgeber übertreibt. Muss man denn alles so streng reglementieren? Bauen muss meiner Meinung nach wieder einfacher u nd günstiger werden. Und ich denke schon, dass die Einheimischen, wenn sie v ersorgt sind, wenn sie das Gefühl ha-b e n, sich auch etwas leisten zu können, nicht mehr so neidisch auf touristische Investoren in der Region schielen. Diese Ohnmacht, die möglicherweise in Angst und Aggression mündet, kann auf diese Weise gelöst werden. Die öffentliche Hand mit ihrer Null-Zins-Politik ist an der Problematik nicht ganz unbeteiligt, verschärft sie zusätzlich. Die Leute flüchten in Immobilienanlagen; Landwirte geben ihren Grund und Boden nicht mehr her, weil Geld keine Wertigkeit mehr besitzt. “Das Land sieht illegale Zweitwohnsitze derzeit als Sündenbock für alle Fehler der Wohnungspolitik. Allerdings deklarieren sie bisher nur wenige Besitzer und sie sind schwer nachzuweisen. Gäbe es nicht eine bessere Lösung, sie zu legalisieren?Stefan Rohrmoser: „Zweitwohnsitze sind der eigentliche Feind des Tourismus.S ie bringen der Region keine Arbeitsplätze und auch kaum Wertschöpfung.Zusätzlich verteuern sie die Grunds tücks- und Immobilienpreise. Ich bin ganz klar der Meinung, wir brauchen sie nicht. Weil sie aber so schwer nachzuw eisen sind und auch Strafandrohungen nichts zu bringen scheinen: Vielleicht gehen wir einen anderen Weg, machen e s wie Italien oder Frankreich und heben einen erheblichen monatlichen Beitrag von Zweitwohnsitzbesitzern ein. 1 000 E uro pro Person und Jahr halte ich für keinen schlechten Ansatz. Diese Summe ist ihnen die Infrastruktur der Region m öglicherweise wert. “Eine Novelle des Salzburger Raumo rdnungsgesetzes soll die „Preistreiber“ Zweitwohnsitze nun ja verhindern. Aber auch auf heimische I mmobilienbesitzer und Kurzzeitvermieter kommen dadurch Neuheiten zu. Welche?S tefan Rohrmoser: „Ich bekomme täglich Anrufe von Einheimischen, die erst jetzt registrieren, dass die Novelle, die vor allem das Ziel hat, Wohnungen und Bauland zu mobilisieren, auch sie trifft, weil sie Wohnungen, Kleinapartments, Häuser, die sie möglicherweise g eerbt oder geschenkt bekamen, nicht touristisch vermieten dürfen. Das stellt d e facto eine Wertminderung für dieI m mobilien dar. Die Politik greift hier ins persönliche Vermögen ein; das muss uns bewusst sein. Die strengen Regeln gebieten nicht nur dem Airbnb-Wildwuchs in der Landeshauptstadt Einhalt, sondern treffen auch den, kleinen’ Pinzgauer, das sage ich ganz wertfrei. “Sie sind selbst Geschäftsführer der „Alpen Parks“-Hotels, für die Sie ein „Buy-to-let“-Finanzierungsmodell konzipiert haben: Hotelzimmer bzw.Apartments werden an private Investoren verkauft, um sie dann wieder in einem Sharing-Modell zeitweise an Urlaubsgäste zu vermieten. Das Modell wird in Österreich immer attraktiver, gleichzeitig steigen Bedenken, es könne sich dabei um verdeckte Zweitwohnsitze handeln. Ist dem so?Stefan Rohrmoser: „Ganz und gar nicht. Fakt ist: Für die investitionsintensive Hotellerie werden klassische Finanzierungen immer problematischer. Die Suche nach alternativen Modellen wird deshalb intensiviert., Buy-to-let’ ist eines davon. Die Immobilie ist aber nicht als Zweitwohnsitz gedacht. Über das Hotel kann der Investor wie ein Gast sein Zimmer buchen und nutzen; er hat keine Schlüsselhoheit. Die Vorteile dieses Modells für unser e Gegend: In die Jahre gekommene Hotelbetriebe, bei denen Erneuerungen anstehen, die wirtschaftlich kaum finanzierbar sind, können auf diese Weise modernisiert w erden. Die Finanzierungsart steht auf einem stabilen betriebswirtschaftlichen Fundament. Gewinne aus dem Verkauf der Einheiten können vom Betreiber zur Schaff ung von Infrastruktur im Hotel verwendet werden und verbleiben im Projekt. Im Pinzgau werden diese Modelle aber mit Sicherheit weniger, denke ich. Sie benötigen eigene Widmungen, die die Gemeinden aufgrund der Negativdiskussion im Hintergrund nicht mehr recht erteilen wollen. Aber das muss man akzeptieren. Dem ist halt so. “Eigenkapital ist Mangelware im Tourismus. Ist keines da, schieben die Banken den Finanzierungsr iegel zu. Die Baukosten sind in den letzten Jahren massiv gestiegen. Gleichzeitig bedeutet Stillstand Endstand. Was meinen Sie, was kommt auf die heim ische Hotellerie zu?Stefan Rohrmoser: „Ich glaube, es wird zunehmend schwieriger, Hotelbetriebe in die nächste Generation zu f ühren, vor allem wenn die Häuser in die Jahre gekommen sind. Es gibt nichts Schlimmeres, als wenn ein Hotelier aufhört zu investieren. Der Betrieb kann eine Zeitlang v on seiner Substanz leben, aber dann geht nichts mehr.Man hat eine Hotelruine da – und zwar aus wirtschaftlichen Gründen. Ich fürchte solche Hotelruinen werden hinkünftig mehr werden. Die erfolgreichen Hoteliers, die stark investieren, kontinuierlich etwas Neues bieten, um sich am Markt abzuheben, werden immer erfolgreicher, die große Masse, die kämpft, um den Anschluss zu halt en, bleibt auf der Strecke. Die Schere wird weit auseinandergehen. Das ist kaum in einer Branche so extrem im T ourismus. “M o mentan ist das Zinsniveau sehr niedrig. Was passiert wenn es wieder steigt, sprich sich normalisiert?Stefan Rohrmoser: „Der Tourismus braucht die niedrigen Zinsen, um zu überleben. Erreichen sie langfristig wieder ein Niveau zwischen drei bis fünf Prozent, werden sich extrem viele Hoteliers schwer tun. Das ist die große Gefahr, die der Branche droht.Da muss man sich Sorgen machen. Dann geht’s nämlich wirklich nur noch, indem man die eigenen Kräfte ausbeutet, und man ist dennoch finanziell immer in der Bredouille. Das ganze Tourismusgeschäft schaut nach außen schöner aus als es ist.Obwohl die Zinsen am Tiefstand sind, wird es immer schwieriger Geld aufzutreiben, weil auch die Banken sehen, dass mit einem Hotel schwer Geld zu verdienen ist. Die Aufwendungen steigen, besonders im personellen Bereich. Es ist wahrlich nicht so wie bei, Monopoly’ wo immer der gewinnt, der das Hotel sein Eigen nennt. “Wie beurteilen Sie die wirtschaftliche Entwicklung in der Branche. Die Betriebe sind professioneller geworden, das Angebot besser, die Auslastung ebenso.Stiegen auch die Erträge?Stefan Rohrmoser: „Nein, die sind in den letzten Jahren ü berhaupt nicht gestiegen. In der Realität sieht es so aus, dass die Branche froh sein muss, wenn sie zwei, drei Prozent Gewinn macht, weil die Kosten teilweise schneller s teigen als die Umsätze. Insbesondere die Personal- und Energieaufwendungen. “W ie lautet Ihr professioneller Rat an jene, die nichtsdestotrotz ein Hotelprojekt angehen möchten?Stefan Rohrmoser: „Das Wichtigste ist, dass das Projekt e xtrem gut und lange vorbereitet ist. Schon in der Anfangsphase der Planung sollten alle Finanzierungspartner einbezogen werden, nicht erst zum Schluss! Eine exakt e Planungsrechnung zeigt einem, wohin die Reise geht, was man umsetzen, was optimieren kann, wo man lieber Abstriche macht, damit die Familie, die dahinter steht, e ine positive Zukunft hat und keine finanziellen Überraschungen erlebt. Grundsätzlich lässt sich sagen: Alles was mit Logis und Nächtigung zu tun hat, bringt leichter G eld als ein Restaurantbereich, der extrem personalintensiv ist. Interessant ist natürlich ein Ganzjahresbetrieb, denn kürzere Saisonzeiten ziehen hohe Personalkosten n ach sich; außerdem tut man sich schwerer Mitarbeiter zu akquirieren. “S ie kennen genügend Hotelbilanzen: Was macht ein erfolgreiches Hotelkonzept aus? Was sind Erfolgsparameter?Stefan Rohrmoser: „Ich bin der Meinung, das Um und Auf, um als Hotelier erfolgreich zu sein, ist sich zu spezialisieren, ein eigenes Produkt zu entwickeln, um sich von all den anderen am Markt abzuheben. Steht eine engag ierte Hoteliersfamilie hinter dem Betrieb, ist ebenfalls viel gewonnen. “F r üher hieß es Lage, Lage, Lage. Ist das Vergangenheit und es geht nur noch um das Produkt?Stefan Rohrmoser: „Die Lage ist natürlich von Vorteil, kann es aber nicht richten! Ich habe festgestellt, dass die Unternehmer in schlechteren Lagen sich am meisten anstrengen, sich und ihr Produkt (weiter-)entwickeln und aufgrund dieser Bemühungen oft erfolgreicher sind als ihre Mitbewerber in Top-Lagen.Die Ursache für deren Verlust ist oft ihr Gewinn. Sie werden dadurch träge, verlieren den Anschluss. “Was sind aus Ihrer Sicht die gravierendsten Herausforderungen, mit denen die Pinzgauer Hoteliers zu kämpfen haben?Stefan Rohrmoser: „Ein riesiges Problem ist sicherlich, ausreichend gute Mitarbeiter zu fi nden. Das nächste ist jenen, die aus dem Ausland kommen, auch entsprechende Mitarbeiterwohnungen zur Verfügung stellen zu können. Der Hotelier von heute kämpft nicht nur um den Gast, sondern auch um den Mitarbeiter. Er muss sich etwas einfallen lassen, wie er ihm die Arbeit in unserer Region schmackhaft machen kann. “Man hat das Gefühl, viele Einheimische sind der Urlaubermassen überdrüssig. Sie wünschen sich weniger Touristen in der Region … Stefan Rohrmoser: „, Overtourism‘ ist eine sehr gefährliche Diskussion. Der Tourismus lässt sich nicht steuern wie die W irtschaft, auch wenn viele sich das so vorstellen. Der Tourismus ist der Motor unserer Region, die beste Chance, die wir haben. Bricht er ein, haben wir ein massives Problem, weil einf ach alles an der Branche hängt.Jeder von uns ist dann betroff en, egal welcher Arbeit er nachgeht.U nd gerade damit das nicht passiert – und damit schließt sich der Kreis – brauchen wir Unt ernehmer, die gewillt sind, ihr Geld in unserer Gegend anzulegen. Sie sind ja nicht nur Invest oren sondern Multiplikatoren! “Sie wurden vom österreichischen Nationalrat ins Parlam ent berufen, um im Tourismusausschuss Ihre Expertise abzugeben. Wofür setzten Sie sich bei dieser Gelegenheit ein?S tefan Rohrmoser: „Wir haben im Tourismus das Problem, dass Gebäude auf 40 Jahre abgeschrieben werden müssen. Das passt mit der Realität nicht zusammen und sollte geändert w erden. Gleichzeitig muss die Lohnverrechnung und alles was damit zusammenhängt vereinfacht werden. Ganz wichtig fi nde ich, dass die Einkommenssteuer-Sätze gesenkt werden. Die S teuerbelastung steigt von Jahr zu Jahr, das ist nicht gesund.So kann und sollte man Österreich nicht führen, weil es die Nation auf Dauer lähmt. Die Leute müssen wieder mehr Geld im Sackl haben – nicht nur die Touristiker, sondern alle – Unternehmer wie Angestellte und Arbeiter. “ ■WIRTSCHAFT & POLITIK | Tourismus-InterviewStefan Rohrmoser:FACTS:Die Diskussion um Chaletdörfer, Aparthotels oder illegale Zweitwohnsitze lässt seit Wochen die Wogen in der Region hochgehen. Man dürfe nicht zu einseitig an diese Debatte herangehen, warnt der Viehhofner Tourismusberater Stefan Rohrmoser. Ein Gespräch über (unliebsame) touristische Projekte, leistbares Wohnen für Einheimische und die Herausforderungen, vor denen die Pinzgauer Hotelbranche steht.„Chale sind nic schlTo urismusb Rohtdörfer ht per se echt. “erater Stefan rmoser„Der Tou der Moto Region, Chance habWIRTSCHAFT & POLITIK | Tourismus-InterviewStefan R„Der Tourismus ist der Motor unserer Region, die beste Chance, die wir haben! “Stefan Rohrmoser„Das ganze Tourismusgeschäft schaut nach außen schöner aus als es ist. “Stefan RohrmoserI nterview: Silke Burgsteiner | Foto: Johannes Felsch

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