Scroll

Richtig investieren

i n t urb ul enten ZeitenD e r K o ng res s der Österreichischen Hotelier ve reinigung hat mir gezeigt, dass Sympathie un d E mpa t hi e zwischen Menschen den pe r sö nli c he n K o nt ak t braucht und Videoto ols die zwischenmenschliche Kompone n te ni c ht er s e t z e n kö n nen.W ei ters ist mir a u fg efa l le n, d as s m an einer immer größer we rdenden Gruppe die „Corona-Faust“ nicht en t ge gen s tr eck e n k o nn te!Es gibt unzählige Neo-Touristiker, die einen Ho s pi tal i ty Be t r i e b p la n en un d i n den nächs t e n Mon a te n a u ch t a tsächlich Betriebe eröffne n werden. Es gibt eine Flucht in Immobili e n und Sachwerte, und dies nützen auch u n zä hli g e Ent w ic kl e r von Hotels. In den ur b anen Räumen geht ihnen zwar derzeit di e L uft aus, da viele Immobiliensegmente s c hw äch e ln, a b er i n ländlichen Regionen h eb e n touristische Projekt gerade richtig a b.W e i t e r s wird es eine kräftige Inflation g eb e n – u n d d a s be i null Prozent Sparzinsen.D i e A b k ehr vom Kapitalvernichtungssparen t r ei b t z u s ä t z lich den Immobiliensektor an.E s w e r d e n j e t z t d ie S t i mmen lauter, die eine L im i t i erung von Neu- und Umbauprojekten f o rd e r n.I c h persönlich halte nicht viel von v e ro r d n e t e n B e t t e ns t o p p s, denn der Tourism us h a t immer seine Kraft aus dem „Neuen“ g e sc h ö p f t.Di e I nvestitionsprämien heizten den wirtschaftlichen Neustart ebenfalls an und Baustoffe wie Holz, Stahl und Dämmmateri a l v erknappten sich. Kapazitätsengpässe verursachten seit Jahresbeginn ebenfalls s prunghafte Preisanstiege um 15 bis 20 Proz e n t. U n g ea c ht et d ieser Faktoren ist es gerade je tzt an der Zeit, ein Um- oder Neubauproje k t gen a ue stens zu planen. Wichtig bei In v es tit i on svo r ha be n ist, von Anfang an die Ko sten-Nutzen-Relation und das Bau- und De s ig nma n ag eme n t i m A ug e zu b e ha lten.S c hl ieß l ic h s o ll j a die Investition die Ertragskr aft des Betriebes stärken und langfristig ab s ic her n.Fo lgende Fragen sollte man sich vor ei n er In v es tit i o n s te ll e n:Br ingt die geplante Investition eine „N e ue run g “ für meinen Betrieb?W e lc he S tä rke n u nd Schwächen hat me i n Projekt?Is t d as K onzept in sich schlüssig?G i bt es ei nen kl ar e n Business- und Ma r ketingplan?W ie i s t d i e Post-Corona-Marktentwick lun g ( z u m B e i s p i el j ene der Mitbewer b e r) e i nzuschätzen?Wie hat sich die Eigenkapitalquote nach der Krise entwickelt?E r wi r t s chaftet das eingesetzte Kapital die m a rk t ü b l i c h e Verzinsung plus Risikoauf s c hl a g?B e st e h t ein vernünftiges Verhältnis z w is c h e n E i g e n- und Fremdmitteln?Kö n n en d ie Fr e m d m i t te l ohne großes Ri s i k o zurückgezahlt werden?Passt die Laufzeit der Finanzierung mit einer geplanten Betriebsnachfolge zu s a m m en?Sind Risiken wie Anlaufkosten, Baukost enüberschreitung und Veränderung der B a u z eit eingeplant?F o lg e nd e P u nkte sollten vor einer Inves tition abgeklärt werden:1.S t ra t eg ie f estlegen, dann erst Architektenplanung E in e ri c ht ige Strategie und Positionierung d e s H ot els durch ein neues Bauvorhaben gehört zu den wichtigsten unternehmerischen E nt sche i du ngen. Durch die Coronakrise ist m a n z uk ünf tig einem harten Preiskampf mit weiter fallenden Margen sowie einem veränd er ten Kaufverhalten ausgesetzt. Bauwillige b e nö t ig en als erstes eine ausgereifte Strategie für die Investitionsentscheidung, um als H ot el auch in ungewisser Zukunft erfolgreich z u a g ie ren.Der erste Schritt geht dahin, sich durch das Bau vorhaben erfolgreich von den Mitbewerb e rn a bz ugr enzen und ein eigenständiges Profil zu entwickeln. Hotels können sich bei spielsweise durch Individualität von der M a sse ab heb en, um vom Gast entsprechend wahrgenommen zu werden. Insbesondere die Bedürfnisse und Geschmäcker der Gäste m ü ssen b ei ei ner Investition berücksichtigt w erden. Bevor ein Architektenbüro kontakti e rt wird, sollte die Strategie vorliegen.2.P lanungen und erste K o st ens c hä tzungen Je d e Mod e rn isi e ru ng soll zum Bestand pas se n und jeder Neubau sollte sich in die Landsc h af t i n te gri e r e n.D ie vor ha n de nen Teile s o ll en m it de m U moder Neubau zu einem gr oßen Ganzen verbunden werden. Dies se t zt ei n e exa k t e e rs te Gru nd r is splanung des A r ch ite k te n v o ra us.Welche Flächen stehen zu r Verfügung? Wie sieht die Bauflächenopt i mi eru n g aus?I d e al es Ver hä l tn is zwischen B r ut toun d N e tt ofl ä chen. Flächenbedarf für Be tten, Restaurantplätze, Gästebereich und öff e nt lic h e Räume.3.E r mi t tl ung und Überprüfung der Kosten B ei der Üb e r p r ü f un g des Kostenrahmens h i lf t e in B enchmark-Vergleich (Investitions kosten pro Zimmer, Flächeneffizienz, Bauk os ten, Ne benkosten et cetera). Bei welchen P r og n os ewe r ten lassen sich Investitionen mit Fremdkapital wirtschaftlich durchführ en? Wi e v iel darf ein neues Zimmer kosten?4.Machbarkeit: Investitions- und P la nungsrechnung I n d i es er Phase erfolgt die Überprüfung der Rentabilität potenzieller Ausbauszenarien.A uf Basis der erzielbaren Preise wird eine P l an u ng sre chnung erstellt. Diese dient als Grundlage dafür, ob und wie die Investition dur chführt werden kann („Stop or Go“-Ent s c heid un g).Welche Preise muss ich erzielen, um die Investition zu verdienen?5.F i nanz ie run gs verhandlungen Die Finanzierungsverhandlungen sollten vie r bis sechs Monate vor Baubeginn anlauf e n un d dre i Monate vor Baubeginn unters chriftsfertig sein. Es darf bei einer Investiti o n nicht zuerst das Eigenkapital verbaut w e r de n ( ohn e, dass eine volle Ausfinanzier ung gesichert ist). Nicht zuletzt würde eine Ve r pl anu n g des Eigenkapitals dafür sorgen, d a ss es zu er h eb li c he Problemen bei den Fö rderungsanträgen kommt. Förderungen so l le n ( m üs sen ) v o r d em gep la n te n Projektb e gi nn e in ger e ic ht werden. Der Unternehmer v erhandelt in der Regel fast nur über die Höhe d e r Zin s en un d a k z ep ti e rt di e ü brigen – oft e n ts che i de nde n – K o nditionen zu schnell.Be arbeitungsgebühren (prozentuell oder a b so lut ), Kon t o g e b üh re n, K os t en für Stund u ng en, Za hlu n gs te r mine, Rate oder Termine n ach Cashflow, Kündigungsklauseln et cetera ge h ör en e benfalls vertieft überprüft.6.D e ta i lp lan u ng und Design Stehen die Positionierung und das Raumk on zept, d a n n k a nn mit dem Design der I n ne n ge sta l tung begonnen werden. Architektur, Design, Ästhetik, aber vor allem a uc h di e g etroffene Positionierung spielen d a be i e ine entscheidende Rolle. Diese reicht vom Möbeldesign bis zur Lichtplanung.D ie Dur c hf ührung umfasst Praktikabilität, F u nk t io nal ität, Atmosphäre, Raumpsychologie, Symbolik sowie Nutzbarkeit unter dem A sp ekt der Kosten. ran oo Sa ©ran oo Sa ©Vo n Thomas ReisenzahnVo n A n fan g an müssen Kosten-Nutzen-Relation und Bau-und Designmanagement bei Umoder Neubauprojekten genau geplant werden. Schritt für Schritt zum erfolgreichen Projekt.39Der AD e r ak a de m.g eprüfte Tourismuskaufmann und Betriebsökonom Thomas R e isenzahn war Generalsekretär der Ö sterreichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) und ist derzeit Geschäftsführer u n d Gesellschafter der Prodinger Beratungsgruppe.t. reisenzahn@prodinger. at40

Zurück zur Artikelübersicht

FOLGENDE ARTIKEL KÖNNTEN SIE AUCH INTERESSIEREN:

Fachartikel

Wie werden Gäste in alpinen Hotels wohnen?
Zum Artikel

Fachartikel

Die Hotellerie und die Zukunft des Schlafens
Zum Artikel

Diese Webseite verwendet Cookies.
Damit Sie unsere Website optimal nutzen können, speichern wir Informationen über Ihren Besuch in sogenannten Cookies. Durch die Nutzung dieser Webseite erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden.