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Bauboom in den Bergen

» Nichtswenigeralseinen E-Porsche Taycanum155.000Euroerhalten Käuferdazu, wennsieein Chaletim„Six Senses Kitzbühel Alps“erwerben. Das Luxusresort, das auf 1.250 Meter am Pass Thurnander Grenzezueinemgeschützten alpinen Moor situiert ist, befindet sich derzeit in Bau.Auf dem 40.000 Quadratmeter großen Grundstück werden 45 Apartmentsund13Chaletsindie Höhegezogen, dazueinen3.000 Quadratmeter großen Spa-Ber ei c h.D er K a u fp r eis f ür e i n C h a l et beginnt ab 1,3 Millionen Euro.„Unsere Zielgruppesindinterna-tionale Kosmopoliten, die nicht nureinen Wohnsitzhaben“, sagt Michael Stainingervom Projektentwickler Kitzbühel Alps.v U w üon m eltsch t zernunddenstolzen Preisengiltes alswahrscheinlich, dassdie Nobelunterkünfte Abnehmer finden.Die Zinsensindniedrigundder Tourismusin Österreichläuftauf Hochtouren. Der Kaufeiner Fer n l i d B ie immobiie n en ergen scheint–nebendem Urlaubskomf – o a e e z s e g ort v r ll m ins u ein: in ut I e „ e e t v es nvestm nt. Ein R ndie on vierbisfünf Prozentistrealistisch“, sagt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Beratergruppe Prodingeraus Zellam See.In den vergangenen Jahren hat d e s h a lb i n d e n B e rge n e i n B a ub oo m e i ngese t zt, d er s ein e sgl e ichensucht. Runddreißig Apartmentanlagen zwischen Schneebergund Silvrettasindderzeitin Planung oder Bau. „Ferienwohnungen sind die Gewinner des Tourismusbooms“, sagt Reisenz ahn, „ die M en s che n w o ll e n i m Urlaubmitderganzen Familiezus ammen s ein, s e l b st k oche n u n d d as n ac h holen, w a s i m A llt a g a uf der Streckebleibt. “Die Nachfrage nach Ferienwohnungengehtjedochzulastenvon Hotelzimmer, diezwarauch Zuwächseverzeichnen, abernichtso h o h e w i e A p ar t m ents.D a z u k ommt, d ass i n v ielen O rten k lassische Privatzimmer in der Einund Zweisternkategoriekontinuierlichwegfallen.f ür Immobilien in Skigebieten ist zweifelsohne Kitzbühel. Die Gamsstadtistlauteineraktuellen Analyseder Schweizer Großbank UBSdiedrittteuerste Destination im gesamten Alpenraum mitenorm gestiegen. Der Anlagedruck vieler Investoren heizt diesen Trend an.Kaufpreisenbiszu20.000Euro pro Quadratmeter bei Apartments. Indenvergangenenfünf Jahrenverzeichnete Kitzbühelfast 30Prozent Preissteigerung–der höchste Zuwachs unter allen untersuchten Orten. Auch Gemeindeninder Umgebungwie Oberndorf, St. Johannund Leoganghabenvondem Aufschwung profitiert. Das Angebot an Bauernhäusern, Chalets und Apartments ist entsprechend groß. Eine Suchabfrageaufeiner d er g ängi g en I nte r netpl a ttf o rme n erzieltschnellmehrals300Treffer –füreinen Ort, dergerademal 8.300Einwohnerzählt. „Diebeste Zeit, umsichin Kitzbühelzuverlieben, istdie Zeitumdas Hahnenkammrennen. Essindtolle Menschendaunddie Stimmungistbestens“, sagt Thomas Hopfgartner von Livingde Luxe. Underprognostiziert: „Die Preisewerdenweitersteigen. “i S n ki ortenwiein Schladming, Obertauern, Bad Gasteinund Saalbach ziehendie Preisean. Obsichdiese tatsächlichlangfristignachoben entwickeln, hängtvonvielen Faktorenab: Schneesicherheitund »die Anbindunganeingroßes Skigebiet sind wichtige Faktoren.Thomas Reisenzahn: „Ausschlaggebendist, obesein Gebietist, wo die Gästeauchim Sommereintouristisches Angebotvorfinden. “ Allerdings: Die Behörden haben die Genehmigungen für Zweitwohnsitzeinvielen Regionenstark eingeschränkt. Zu viele „kalte Betten“seienschlechtfürdie Entwicklung eines Ortes, argumentieren Gemeindevertreter. Inbeliebten Skiortensinddie Konting ente d es w ege n a u sg e sc h öp f t.I n Tiroletwadürfennuracht Prozent der Wohnsitze Nebenwohnsitzeprüfen akribisch, ob sich der Lebensmittelpunkt einer gemeldeten Personnichtnuram Papierim Ferienortbefindet.a e n ingetragenen Ferienobjekten hat sichindenvergangenen Jahrenein Alternativmodell etabliert: Immobilien auf Liegenschaften mit einersogenannten„touristischen Nutzung“. In der Fachsprache w n i O e „erde dese bj kte buy tolet“-Modellegenannt. Inder Prax f o r d s d K r is unkti nie t as o, ass äufe e E n w n i e ine ige tums ohnu g n iner Hotelanlage erwerben und ihr Apartmentdannfüreinegewisse Zeit im Jahr vermieten müssen.Die Gemeinden verlangen aber einebestimmte Vermietungsdaue r d e r E i n h e i t e n – j e n a c h o r tsü b l ic her A us l astun g.D es w eg e n i st d ie Eigennutzungbeibuy-to-let-Modellen auch stark eingeschränkt.Jenach Modellkönnendie Eigentümerihre Einheitfürbestimmte Wochenim Jahrselbstnutzen– oderebennicht. Die Verwaltung u nd V erm i etu n g d er E inh e ite n übernimmtmeisteinprofessionell er B et r ei b er.G anz z ur ü ck l ehnen k ö n nen s ic h die Besitzervonprofessionellbe-triebenen Ferienwohnungenallerdingsnicht. Daessichumparifiziertes Wohnungseigentumhandelt, gilt das Wohnungseigentu msg es et zmital l sein en Re c ht e n und Pflichten. Somussetwaregelm äß i g e ine E igent ü me r versa m mlungstattfinden. „Dortwirdetwa besprochen, welche Schwerpunktehinsichtlich Marketinggesetzt werden“, sagt Markus Seidl, Geschäftsführerdes Projektentwicklers Carpe Solem.D as S alz b urg e r U nterne h me n bautderzeitein Hotel-Ressortin Raurismit79Einheiteninklusive Rezeption, Wellness, Gastronomie und einer hausinternen Skis c h u l e m i t K i n d erü b u n g s li f t.Kaufpreis: zwischen 4.900 und 5.300 Euro pro Quadratmeter.Dafür wurde ein leer stehendes Hotel direkt bei der Liftstation übernommen – für Rauris ein wichtigerundsensibler Standort.„Um einen langfristigen Betrieb zu gewährleisten wurde mit der Gemeinde ein Vertrag abgeschlossen, worinder Betreibereine bestimmt Auslastung erreichen muss. Andernfallswerdenhierfür Strafzahlungenfällig“, sagt Seidl, „leer stehende Apartments sind nicht nur für die Gemeinde schlecht, sondern natürlich auch fürdie Eigentümerselbst. “Esgilt der Grundsatz: Wo Leute sind, kommen Leutehin.nichtbalderreicht? Angesichtsder Bodenknappheitundder Verbauung von Grünflächen beginnen die Gemeinden, Neubautendurch die Raumordnung einzuschränk. D G k w n en „ ie äste ommen ege der Natur und der Menschen in eine Urlaubsregionen“, so Makler T s o a r „ m homa H pfg rtne. Es uss alsoeine Balancegeben, sonstverliertein Ortan Attraktivität. “ «»Diemeisten Käufer sind nicht unbedingt an einem Ferienwohnsitzselbstinteressiert, sondern wollen ihr Geld gewinnbringend anleg G e n e e h o en. erad i Z it n istri ni ge Zi iv au is s e r n e s t ch dri sn ein Investmentin Ferienimmobilienbesonderslukrativ. Nach dem Kauf werden die Apartments durch einen Betreiber vermietet.Di Im biie solt in ei e mo l l e ner Destinationgelegensein, inder e z i a o g, l W s we S is nen ibt aso in t u S r W e r er nd omme. elch G öße und Ausstattung gefragt sind, hängtvonder Regionab: verbringendorteher Familien oder Paareihren Urlaub. Darüber hinaus sollte die Einrichtunghochwertig, komfortabel abernichtzuluxuriössein. Und die Eigentümersolltendie Immobilie keinesfalls nach ihren eigenen Vorstellungeneinrichten, sondernden Vorschlägen der Vermietungs-Profisfolgen.Nach Abzugaller Kostenund nacheiner Anlaufzeitvonrund zwei Jahrenkannmitvierbis sechs Prozent Renditegerechnetwerden.Wirwerdenlaufendvon Projektplanerninganz Österreich angesprochen, obwirihre Objektenachderen Fertigstellung be t re ib enmö c ht e n. Vi ele Immobilienentwicklerwollenden B et r ieb d er A nla g e i n p rofe s si onelle Händelegen, umdietouristische Nutzungsicherzustellen. Die Projektanten müssen nämlich oft Raumordnungsverträgemitdenjeweiligen Gemeinden unterschreiben, in d enen s ie e i n e a us s chl i eßlic h touristische Vermietung garantieren.BauboominDie Nachfrage nach Ferienimmobilien in den Alpen ist trotz strenger ZweitwohnsitzregelungenIMMO IMMOBILIEN6Trotz ProtestenD r r ß e n w i s e a t e g ö t u d icht g t M rkInmitten eines s t e i r is c h en Z irben w a l d e s s t e ht de r „Alpenpark Turracher Höhe“S kigebietK M Q U URIER-Grafik: E, uelle: BSEngadin/St. Moritz(CH) Gstaad(CH) Kitzbühel(Ö) Courchevel(FR) Verbier(CH) St. Anton/Arlberg(Ö) Tegernsee(D) V d ( al ´Isère FR) Méribel(FR) Jungfrau Region(CH)D ie t euersten F erienorte d er A lpen P reise i n E uro p ro m 2 f ür F erienwohnungenPreisniveau201914.640 13.990 12.780 12.410 12.410 12.030 1 1.940 1 1.470 11.100 1 1.100U ntergrenze O bergrenze18.930 17.720 15.870 18.750 17.720 19.400 1 5.860 1 7.350 16.790 1 6.320Preisveränderung s eit 2 014 i n % +10 +11 +12 –4 +2 +7 + 27 +29 + 15 +14VONB. NOTEHGGERA c a s i v n i h u h b e ts o K tzbü el78sein. Defactogibtesin Salzburg, Tirol und Kärnten keine neuen Zweitwohnsitzgenehmigungen mehr. „Ein Zweitwohnsitzistdeswegeneinganzbesonderes Gut“, sagtdie Salzburger Luxusmaklerin Marlies Muhr.Expertenschätzen, dasseine Immobiliemiteinemeingetragenen Nebenwohnsitzumrund20Prozentteureristalsein Objekt, das über keine solche Genehmigung verfügt. Der Grund dafür: Wer statteines Nebenwohnsitzeseinen H auptwo h nsit z a n me l det, m u ss mitvermehrten Kontrollenrechnen. Manche Gemeinden über-Luxusprojekt „Six Senses Kitzbühler Alps“am Pass Thurn„CarpeSolem“-ProjektinRaurisdirektnebendemSkiliftChaletam Hochkönig um1,1Millionen Eurobei Maklerin Marlies MuhrLuxuriöseApartmentsim„BergresortHauserKaibling“Aufgrund dieser Knappheit„Nichtder Wohnsitzinterssiert, sonderndie Geldanalge“Gerhard Brix von Alps Residence erklärt den Zuwachs von alpinen ApartmentanlagenDoch hat der Boom seine GrenzenIMMOBILIEN IMMOKURIER: Herr Brix, Alps Residence ist Marktführer im Betrieb und in der Vermietung von Ferienimmobilien. Warum ist die Nachfrage nach solchen Objekten derzeit so hoch?Gerhard Brix:Welche Objekte lassen sich gut vermieten?Mit wie viel Rendite dürfen Anleger rechnen?IhrUnternehmenwächstderzeitsehr stark. Pro Jahr übernehmenSiedenBetriebvondreibisfünfneuenApartmentanlagen.Wiekommtdas?„Die Einrichtung sollte hochwertig, aber nicht luxuriös sein“

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