5 Schritte zur erfolgreichen Investition

Be t r iebe, d ie la ufe nd, s y s t ema tisch und zielgerichtet investieren, sind tendenziell w i r ts c ha ft l ich e rfolgreicher.G ut durchdachte Investitionen sind für den Erfolg eine s Hotels das Um und Auf. Nur wer die Kosten-Nutz e n-Re l at io n und das Baumanagement im Auge behä lt, stärkt langfristig den Betrieb. Auf der Basis l an gj ähriger praktischer Erfahrungen lassen sich fünf Punkte f ü r d en E rf ol g von Investitionsprojekten zusammenfassen:E in e richtige Strategie und Positionierung des Hauses gehört z u de n wi c htigsten unternehmerischen Entscheidungen, um la ngfristig konkurrenzfähig zu bleiben. Ein erfolgreiches Bauvo rhab en kann dazu wesentlich beitragen.E i n so l ch es Positionierungskonzept berücksichtigt aktuelle Immo bilien-Trends ebenso wie neue Entwicklungen auf der Ang eb o ts seite oder die Analyse neuer Zielgruppen (Milieus). Welc h e W ün sch e h aben meine Gäste an die Hotelimmobilie?Stimmen Positionierung und geplante Investition überein? Gibt e s f ür me i n Investment eine zahlungskräftige Zielgruppe?J e de M od e rni si e ru ng s o l l zu m B es tand passen. Die vorhanden en T ei le sollen mit dem Umo d e r Neu b au z u ei ne m großen G an zen verbunden werden.D ie s se tz t ei ne e x a k te G r u ndr i ss pl an u ng un d S chnittstell en definition in Absprache mit d en Fa chp l anern Voraus. Welch e Fl ä ch en s te hen zu r Verfügu ng?Wie sieht die Bau- Fläch eno p ti mi er un g au s? Ideales V e rh äl tn i s z wi s ch en Bruttou nd Nettoflächen. Flächenbeda r f f ü r B e t ten, Restaurantp l ät z e, G ä s t e b e r ei c h u nd öf f e n t liche Räume.Be i d e r Ü b e r p r ü f u n g d es Kostenra h m e n s hilft ein Benchmark-Ve r g l e i ch ( I n v estitionskosten pro Zi m m e r, F l ä c h e n e f f i z i enz, Bauk o s t e n, Nebenkosten etc. ). Bei welchen Prognosewerten lass en sich Investitionen mit F r e m d kapital wirtschaftlich durchführen? Wie viel darf ein n eues Zimmer kosten?I n di e se r P hase erfolgt die Überprüfung der Rentabilität potenz i eller Ausbauszenarien. Auf Basis der erzielbaren Preise wird eine Planungsrechnung erstellt. Diese dient als Grundlage daf ü r, o b u nd w ie die Investition durchführt werden kann („Stopor-Go-Entscheidung“). Welche Preise muss ich erzielen, um die I nvestition zu verdienen?S tehe n d ie Positionierung und das Raumkonzept, dann kann m it dem Design der Innengestaltung begonnen werden. Arch itektur, Design, Ästhetik, aber vor allem auch die Positionier ung ( Pu nk t 1) spielen dabei eine entscheidende Rolle. Dieses r eicht vom Möbeldesign bis zur Lichtplanung. Die Durchführ un g umfasst Praktikabilität, Funktionalität, Atmosphäre, R a um ps ych ol o gie, Symbolik sowie Nutzbarkeit unterm Aspekt de r Kosten.Au s di es e n hier kurz skizzierten Phasen eines Bauvorhabens er ge b en sic h f ol gen d e w i ch ti g e F ra g en vor der nächsten Inve s ti ti o n: * B r ing t d ie ge p la n t e In ve st i ti on e ine „Neuerung“ für me i n en B e tr ie b?* W elc h e St ärken und Schwächen hat mein Projekt?* I s t d a s K on z ep t i n sich schlüssig?* Gi bt es einen klaren Business- und Marketing-Plan?* W ie i s t d ie Marktentwicklung (zum Beispiel Mitbewerber) einzuschätzen?* Er wi rt sc haftet das eingesetzte Kapital die marktübliche V e rzi ns u ng pl u s Ris i ko a u fs ch la g?* B es teht ein vernünftiges Verhältnis zwischen Eigen- und F rem dm i tt eln?* Können die Fremdmittel ohne großes Risiko zurückgez ah lt w er de n?* Pa ss t di e La uf ze it der Finanzierung mit einer geplanten B etr i ebsnachfolge überein?* S i nd R i s i k en w ie Anlaufkosten, Baukostenüberschreitung und Veränderung der Bauzeit eingeplant?kommentarA u sg e re chnet7 21.Positionierung und Abgrenzung von den Mitbewerbern2. Flächen- und Raumkonzept3. Ermittlung und Über-prüfung der KostenDer AutorT h o m a s Reisenzahn ist akadem. geprüfter T o ur i s m u s ka u f m a nn, Betriebsökonom, durchlief in seiner Laufbahn alle B e re i c h e d es Hotelgewerbes. Er war a uß e rd e m G e n er a l s e k retär der Ös t e r reichischen Hoteliervereinigung (ÖHV) und ist derzeit Geschäftsführer u n d Gesellschafter der Prodinger B e r a t u ngsgruppe.w w w. prodinger. at7 34. Ma c hb ar k eit: Investitions- und Planungsrechnung5. De s ig n: Planung, Beratung und umsetzung